原创2017-07-12AWS奥斯卡澳村华尔街
AWS导语
作者简介：奥斯卡，FIAA。07年以高考99.90分, 海外生第一名成绩被墨尔本大学录取。精算荣誉学士毕业后进入法国安盛保险集团AXA的管培生项目。从业第7年，现为澳洲某大型金融集团资本部高级经理。从业经历包括寿险产品定价、准备金评估，以及为财富管理产品设计的衍生品定价。
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Reverse Mortgage (住房反向抵押贷款)
随着人们平均寿命的延长，以及对生活品质追求的提高，退休后的养老金和一般收入往往不能够满足大家消费的要求。市场上涌现出一些释放资产价值（Equity Release）已达到补充退休后收入为目的产品。以澳洲市场为例，Equity Release产品主要分为以下三种：
· Reverse Mortgage: 这一产品更有名，也是小编在下文要主要介绍的；
· Home reversion schemes: 消费者将自己的房产以低于市场价40-60% 的价格出售，换取现金并保留居住权，直到他／她病逝或自愿搬离房屋。
· Shared appreciation mortgages (SAM): 这款产品也被称为Equity Finance Mortgage, 即消费者出让他／她的房产的一部分增值部分（Capital Gain）从而换取房屋贷款更低甚至零利率。
什么是Reverse Mortgage?
那么什么是住房反向抵押贷款呢（Reverse Mortgage）?顾名思义，这个产品的贷款过程与一般房贷是反过来操作的。我们平时购买房屋申请到的本金累计利息，在一段时间（e.g.30 年）内被分期偿还。最终，负债（Liability）清零同时消费者完全拥有房屋的所有权（Equity）。
住房反向抵押贷款是指消费者将自己完全拥有房产的一部分所有权（e.g. 40% Equity）向产品发布者（e.g.banks）进行抵押，获取现金（一次性偿付lump sum或固定收入regular income）并且累计利息。但是，本金与利息直到消费者过世或自愿搬离房屋才需偿还，而偿还本息的资金来源于房屋当时的市场价值。最终，负债清零同时消费者（部分）失去房屋的所有权或销售收益。
定价一款Reverse Mortgage产品
Reverse Mortgage产品的一个常见特征是产品发布者保证在房产最终被销售时消费者拥有非负资产——No Negative Equity Guarantee (NNEG)。也就是说，无论最后贷款本息数额有多大，消费者最多只需偿付当时房产的销售收益。学过衍生品（Derivative）定价的童鞋会立马反应出——这不就是类似于一个看跌期权（Put option）的损益（Payoff）吗？没错！对于反向抵押贷款产品的发布者来说，NNEG的保证即反向抵押贷款产品的价值。
用公式表达产品发布者最后可能承担的损失：
其中：
· XT是最初贷款额X0在合同终止时间Ｔ所累积的本息和；
· HT是房产在时间Ｔ时的价值
定价难度
上面的公式只是对Reverse Mortgage产品最终价值的一个极其简化的表达，真正的定价是一个相当复杂的过程，主要表现在：
死亡率及寿命预期建模（Mortality modelling and forecasting）
由于消费者最终寿命是一个未知数，Reverse Mortgage产品发布者必须尽可能的准确评估这一数值以估算产品价值。寿险精算和数学建模将在这其中发挥作用。一般来说，定价方（e.g.精算师）会选择一个死亡率表（mortality table）然后根据销售产品所针对的人群的死亡风险对初始死亡率表进行调整。另外，常用的寿命预期模型有The Lee-Carter Model。
房屋价值建模（House price modelling and forecasting）
说到房价，生活在澳洲的小伙伴吐槽点肯定很多。要知道根据美国研究机构Demo graphic最新的年度国际房价负担能力报告，悉尼和墨尔本在全球职业最困难城市排行榜上分列第二和第四把交椅！两座城市的房价中位数分别是其家庭收入中位数的12倍和9.7倍！
然而谁可以准确预测出30年后澳洲房价的走向？对于房屋价值建模和进行预测是一个非常大的挑战。首先现有房屋交易数据就相对有限。澳洲统计局（ABS）发布的房屋价值指数（House Price Index）只涵盖自1986起至今约30年的数据，对于Reverse Mortgage可以长达40+ 年的建模要求这并不一定足够。其次，商业贷款置业（mortgaged property）由于个体特征和总体房市不尽相同，可以用来分析的有效数据显得更加有限，从而增加了对于未来房价的风险和不可预测性。
Reverse Mortgage产品在澳洲的市场发展
在澳洲，Reverse Mortgage产品的主要发布者有CBA, St George, Bankwest and Macquarie Bank几家金融机构。虽然市场上对这一“创新”产品的讨论声不断，甚至有人将其称为澳洲未来退休福利系统（Retirement income system）的第四大支柱（the “4th Pillar”），目前澳洲的reverse mortgage市场价值也只有37亿（AU$3.66 billion ）左右，相对于高于65岁的澳洲人所持有的超过5000亿价值的房产（来自Deloitte发布的2015 annual reverse mortgage 报告）以及澳洲人拥有的2兆亿（AU$2 trillion）的养老金资产相比微乎其微。
那么制约反向抵押贷款产品发展的原因有哪些呢？小编列举了以下几条供大家讨论：
· 产品费用和利率偏高：从前文的介绍就能看出定价一款这样的产品有很多的不确定性，从规避风险的角度出发，金融机构往往会设定高于商业贷款的利率并且收受其它管理费用已对冲风险。
· 房屋价值波动和对未来寿命预期：很多消费者会担心未来房屋贬值，最后弄了个倾家荡产。要知道，之前提到的“非负资产保证”是政府在2012年9月才强制reverse mortgage合同所包含的，没有这一层保护，就好比用房产作抵押换取了高利贷！此外，随着人们生命预期的延长，很多人在晚年也许会选择搬去养老院接受必要的医疗照护。此时，个人剩余资产能否足以支付额外医疗费用甚至能否留有遗产给后人也会成为一个很大的顾虑。
基于这一点，住房反向抵押贷款在中国兴许很难火起来，因为大家对房子对家的情结尤为深刻。
· 影响政府养老金（Age pension）申请：消费者对reverse mortgage产品提取贷款的数额和用途可能会影响到Centrelink 的means test。一般来说，如果选用固定收入并用作正常生活开销是不会影响到申请age pension的资格的。另外，目前来说家庭自住房（Family homes）还被政府排除在资产测试（Asset test）外。将来这一政策一旦转变，可以预期reverse mortgage产品的市场渗透率将较现在大幅提高。
虽然很多因素制约了reverse mortgage以及其它equity release产品的市场发展，小编仍然相信在外来的澳洲退休福利系统中有这类产品的一席之地。当政府age pension的压力继续增高，个人养老金账户无法满足人们退休后的生活需求时，依靠更多更有效数据的收集，以及政府税收、养老金等政策的鼓励，equity release产品便很有希望快速发展并对人们退休后的收入来源提供很好的补充。
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