原创2017-06-30AWS悉尼二少澳村华尔街
AWS导语
在高企的房市和APRA收紧宏观审慎监管的大背景下，不仅一大波借了interest only home loan的小伙伴们表示哭晕在厕所，国际投资人也越来越不看好澳洲银行业。风雨飘摇只际，且看咱们二少为你带来的最新独家分析（上期文章请点击查看）。
作者简介：悉尼二少，AWS专栏作者，AWS Young Professionals Group骨干会员，全球顶级投行澳洲证券市场策略分析师。服务客户包括澳洲最大的资产管理公司，对冲基金，国家主权基金，以及投行私人银行部门。澳大利亚国立大学金融荣誉学士，毕业后先任职于全球四大会计师事务所，曾以国际学生身份在澳大利亚联邦议会实习半年。
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为什么澳洲银行业不惧怕此轮房产泡沫？
国际投资者正在前所未有地唱空澳洲银行业。这几个星期我跟机构投资者交流，无论是北美地区的养老金基金还是香港的对冲基金，一谈到澳洲目前高烧不退的房价和不断上升的家庭负债率，就觉得澳洲的银行业很脆弱，仿佛明天就会崩塌。
今年四月，澳洲金融监管局 (APRA) 开始实施严厉的限贷措施，强制要求澳洲本地的银行减少供应那些只需要还利息不需还本金的房贷 (interest-only home loans，简称“利息贷”)。目前澳洲银行放出的房贷里39%是“利息贷”，现在政府要求这个比例要压缩到30%。银行减少放贷必然会影响购房者对房产的需求，进而影响房价增长。最近两个月悉尼和墨尔本的房价增长也明显放缓。
只还利息不还本金的“利息贷”的确是澳大利亚银行业的一大创新，很多国际投资者把它和引发2008年全球金融危机的美国‘次贷’做对比，认为借钱的澳洲买房者根本就没有打算买下房屋，完全指望靠付利息来炒房，推高房价后出售获利。
一般来说，“利息贷”的有效期是六年，六年以后买房者要么开始还本金，要么跟银行谈转按揭 (re-finance)，继续下一个六年的“利息贷”。眼下澳洲政府开始重点打击利用“利息贷”炒房投机客，悲观的投资者认为现有“利息贷”的贷款人没有办法在六年期结束后和银行续期，银行被迫减少‘利息贷’也意味着换一家银行再继续“利息贷”也将十分困难。根据下图的计算，现在只还利息的买房者今后每月要付的房贷至少飙涨30%。如果买房者资金现金流不足，澳洲的银行将面临巨大的房贷违约危机！
银行限贷没那么糟糕
尽管投资者很悲观，一些简单的数据可以证明他们在杞人忧天。目前澳洲本地的银行一共放出了5800亿澳元的“利息贷”。按照“利息贷”6年期计算，每年有970亿澳元的“利息贷”(1/6 * 5800) 会转按揭 (re-finance)。过去12个月里，新放出的“利息贷“一共有1400亿。根据政府的要求，每年新放出的”利息贷’要控制在30%，那么就是每年1130亿封顶。这1130亿的上限远远高于每年970亿澳元转按揭的“利息贷”，所以澳洲的银行不会强制要求目前只还利息的购房者开始还本金，也就不会出现上文中提到的购房者每月支付的房贷要开始飙涨，银行要面临违约危机。
政府推出的限贷措施不仅会打击炒房客，也会影响正常买房的需求。澳洲的房地产市场目前也面临着部分地区公寓楼供应过剩，美联储加息和中国外汇管制的不利因素。但我们不能忘记，澳洲目前1.5%的基准利率远超其他发达国家，澳洲央行 (RBA) 仍然有充足的余地可以降息来刺激经济，而目前能拉动澳洲经济的，只剩采矿和房地产。2008年全球金融危机后澳洲靠卖矿给中国来维持经济稳定。2012年后大宗商品价格崩盘，澳洲开始依赖房地产市场维持经济发展。目前澳洲的矿业和房市都开始萎靡，澳洲央行必定不会坐以待毙。如果铁矿石的价格在暴跌，澳洲央行和联邦政府决不会允许房价也暴跌，所以RBA的下一个利率决定很可能是降息，而不是跟随美联储加息。
以美元计价，澳洲房价早就崩盘好几次了
人们对澳洲房地产的泡沫叹为观止，觉得澳洲的房价好像没怎么跌过，这也是悲观的投资者看空澳洲房市的重要原因，认为房价涨得越多越久，将来爆炸的几率和规模就越大。这一切都是在讨论用澳元计价的悉尼房地产价格指数，如果用美元计价，悉尼的房价在过去15年里早已暴跌5次。如下图所示，2008年金融危机发生时，悉尼的房价用澳元计算下跌了7%，用美元算则是暴跌32%!
2012年后悉尼的房价开始回暖。悉尼的房价以澳元计算暴涨了70%，以美元计算则只上涨了25%。从澳洲本地人的角度看，房价早已升天，但从海外买家尤其是中国人的角度看，悉尼的房子不要太便宜！独一无二的气候和自然环境让悉尼成为国际土豪们垂涎的生活天堂，所以悉尼的房地产市场早已不是澳洲本地人专属的市场。日益的国际化使澳洲房地产市场的买家结构发生了翻天覆地的变化，而澳洲本地的银行早在去年就开始停止给海外买家贷款，所以根本不怕海外买家推高房价后还不了钱！
Until next time……
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