简析工党政策冲击带来的澳洲房产投资机会

原创: 悉尼二少 澳村华尔街

 

AWS导语

工党提出的取消负扣税的税务优惠对澳洲房地产市场会有什么影响,在政策多变和不确定中又有哪些投资机会呢? 本期二少给你分析一下未来澳洲房地产的走势。

作者简介:Peter Liu, CFA, 澳村华尔街骨干成员,笔名悉尼二少。瑞士信贷 (Credit Suisse) 澳洲股市投资分析师, 所在的策略研究团队获得2017年澳洲机构投资者投票第一名。本科时曾在澳洲联邦议会实习,毕业后以国际生身份进入KPMG悉尼的graduate program

 

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由于银行贷款收紧、海外买家撤退、公寓供给过剩,悉尼和墨尔本的房地产市场已陷入疲软。澳洲的政坛动荡也影响了房产投资者的信心-主流媒体几乎一边倒宣称,如果反对党工党在明年大选后上台,收紧负扣税(negative gearing) 和资本利得税 (capital gains tax) 会严重冲击房地产市场。今年824日自由党政府内斗,导致澳洲总理在过去十年里第五次被更换。前总理Turnbull退出议会后,1020日新入选的独立党派议员更是让自由党政府失去了议会的多数席位。最新的民调测验显示工党继续大幅领先自由党。所以目前看来,工党在2019年大选后上台是大概率事件。

 

回顾历史,上一次工党政府取消负扣税发生在1985年,但短短两年之后,负扣税重新回归。负扣税被取消的两年里,澳洲房地产市场放缓,新屋开工也跌至十年最低-尤其在新南威尔士州,房屋施工下滑近28%。但1987年负扣税回归后,澳洲主要城市的房价经历了一波猛烈的补涨。

 

房产投资中的从众心理非常明显,但成功的长期投资需要独立思考,发掘价值机会,而不是追涨杀跌。当前主流媒体和舆论都认为工党上台后取消负扣税会严重冲击房产市场,我们则应该看到一个投资机会。本文以史为鉴,浅析工党政策可能带来的短期冲击。同时采取逆向思维,探讨潜在的投资机会。

 

 

 

工党的政策提议

 

工党的竞选政策有明确遏制高房价的民粹倾向。工党承诺,一旦大选后上台,新政府将:

·        取消二手房投资负扣税,只允许购买新建房屋的投资者享有负扣税

·        资本利得税折扣从50%降到25% 

 

在新政实施前购买二手房的投资者可以继续负扣税,但工党尚未决定何时执行这些改革。

 

 

为什么舆论认为工党的政策会冲击房产市场?

 

舆论的逻辑认为,澳洲目前有220万房产投资者,近60%都在负扣税。如果二手房不再享有负扣税,那么投资二手房就失去了合理避税的优势,人们对二手房投资的需求下降。在租金收益率普遍低于房贷利率的悉尼,若想指望投资二手房获利,就必须依赖房价增长。但如果二手房投资的需求下降,房价增长就会缺乏动力。此时工党政府减少资本利得税的折扣,逼投资者交更多的税,更加打击投资者的积极性。但从工党的角度看,这样或许可以遏制房价高速增长。

 

 

什么是负扣税?

 

澳洲税法允许纳税人用房产投资产生的损失来抵减其它来源的应税收入,实现合理避税。房产投资产生的损失,通常指租金收入低于投资产生的房贷利息、房屋折旧与其它开支(比如物业管理费)。目前所有房屋投资者都可以享有负扣税,无论投资新房还是二手房。

 

 

 

什么是资本利得税折扣?

 

1985920日后购入的所有资产(股票,债券,房产等),如果增值,出售后一般都需要为增值的那部分支付资本利得税。针对房产投资而言,投资者自己居住的房屋不用缴税,但名下的其它房产(空地、投资房、农场等)在出售获利后必须缴税。

 

资本利得=资产出售价格-资产购入花费。澳洲政府为了鼓励长期投资,规定如果持有资产12个月以上,纳税人可以把资本利得折半后再计入应税收入。

 

 

回顾上世纪八十年代中期工党政府取消负扣税

 

19857月,工党政府宣布取消负扣税。当时的理由是太多高收入人群用负扣税避税,不仅推高房价,还影响政府税收。工党在取消负扣税的同时,首次开始征收资本利得税。短短两年后,工党政府在19879月重新推出负扣税,但继续征收资本利得税。

 

但取消负扣税真的抑制了房价上涨吗?答案是否定的。下图显示了1984年到1989年悉尼、墨尔本、珀斯和布里斯班的房价同比增速(year-on-year)。图中灰色区域代表负扣税被取消的两年时间段。可以看到,在负扣税被取消前,悉尼房价年均增长5%左右,而在负扣税重新回归时,悉尼房价增速加快到10%以上。同时间段,珀斯房价走势与悉尼基本相同;墨尔本的房价继续上涨,虽然增速放缓;只有布里斯班的房价在1986年开始下跌,但在负扣税重新回归后,布里斯班房价立即转涨。

 

更有趣的是,负扣税重新回归后的两年里(1987-1989),这四大城市的房价经历了一波猛烈的补涨,其中悉尼的房价涨势最为凶猛,在1989年达到50%的同比增长。当然80年代末期国际金融市场波动较大,快速变换的宏观环境有一些因素共同造成澳洲房价暴涨,但这也从侧面证明,取消负扣税并没有帮助工党政府抑制房价。

 

从租房市场的角度看,负扣税被取消后,悉尼和珀斯的租金继续上涨,墨尔本的租金基本不变,而布里斯班的租金开始下跌。几大城市的租金变化基本追随了房价的变动。以悉尼为例,负扣税被取消的两年里,房屋的空租率始终维持在1%。负扣税被取消,同时贷款利率上升,造成房屋新开工严重下降,尤其是公寓楼和联排房屋的建设同比下跌35%。租房供应紧张的问题进一步加剧,推动租金上涨。1987年负扣税重新回归后,压抑已久的投资需求被释放,悉尼的租金开始暴涨。

 

 

 

 

 

两个时代的可比性

 

当今的房贷利率和通胀都远远低于八十年代中期,但从现金流的角度,两个时代具有可比性:今天的投资者需要每个月花更多的钱来偿还房贷。八十年代中后期,普通澳洲家庭需要支付的房贷利息占可支配收入的比例是5%,如今这个比例是7%

 

2018-2019 1985-1987
房贷利率 3%  – 5% 15%  – 20%
房贷利率变化趋势 上涨 上涨
通胀 2%  – 3% 7%  – 9%

 

 

 

逆向思维工党政策冲击带来的投资机遇

 

房产投资中的从众心理非常明显,但成功的长期投资需要独立思考,发掘价值机会,而不是追涨杀跌。当前主流媒体和舆论都认为工党上台后取消负扣税会严重冲击房产市场,我们则应该看到一个投资机会。未来两年悉尼和墨尔本的房价可能继续疲软,但工党取消负扣税的政策会加快下一个地产周期的到来。如果你看好悉尼和墨尔本长期的住房需求,那么短期的房价疲软可以提供长期的价值投资机会,理由有两点:

 

1.       负扣税减少房屋供应,房地产市场会加快进入供应紧张,提前为下一个周期的房价补涨蓄力

 

地产开发商目前已大幅减少新屋建设。倘若工党政府上台后一意孤行,坚持取消负扣税,则短期内房价疲软会继续。虽然工党政府允许新房投资者负扣税,但新房和二手房市场不是割裂的,二手房的疲软一定会拖累新房市场,所以精明的地产开发商会延缓开发,限制房产供应,低价囤地,等待下一个房产周期。

 

2.       取消负扣税的民粹政策可能坚持不了多久,压抑已久的投资需求终将被释放

 

金融市场中越来越多的机构投资者认为,未来两年不太可能出现像08年那样的系统性金融危机,但由于经济周期以及美联储的量化紧缩2020年全球经济出现衰退的风险较大。假设工党在2019年上台后取消负扣税,一旦经济下行,澳洲央行的货币政策会偏向宽松,而呼吁松绑房地产以刺激经济的政治压力也会加大。或许1987年工党政府重新推出负扣税的一幕会重演,释放被压抑的投资需求。

 

投资观点

1.       耐心看待房价疲软,保持对市场的关注;

2.       避免过度举债,努力提升自己的现金流和贷款能力;

3.       把握政策动向,在下一个地产周期开始前逢低买入

 

 

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